Нежилое помещение в многоквартирном доме

Нежилые помещения, которые находятся в многоквартирных домах, не следует путать с местами общего пользования и общим имуществом. Данный тип объектов классифицируется в соответствии с нормами действующего законодательства, в частности Постановлением № 354 правительства РФ от 06.05.2011.

В соответствии с вышеупомянутыми документами, нежилое помещение в многоквартирном доме это то, которое указано в проекте и техдокументации, однако не является жилой площадью и не может быть причислено к общему имуществу.

Парковка в жилом здании. Изображение от Freepik: https://clck.ru/3B3kFU

Виды и классификация помещений нежилого типа, предъявляемые требования

Нежилые помещения многоквартирных жилых домов могут иметь отдельный вход, а также подключения к инженерным коммуникациям, располагаться в основных строениях или пристройках к ним. К собственникам и арендаторам таких помещений предъявляется ряд строгих требований, включая необходимость соблюдения санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных норм.

Существует общепринятая классификация, в соответствии с которой все нежилые помещения подразделяются на:

паркинги для автомобилей;
встроенные объекты;
общедомовые;
пристройки.

Паркинги

Современные проекты многоквартирных жилых домов обеспечивают максимальный комфорт и удобство для жильцов, а одним из основных элементов являются паркинги, также относящиеся к нежилой недвижимости, которую можно покупать, продавать и сдавать в аренду. Могут быть подземными или открытого типа.

Встроенные нежилые помещения

Один из самых распространенных вариантов. В новых домах изначально имеют коммерческое предназначение. В более старых возможен выкуп квартир на первых или цокольных этажах, с последующим переводом в нежилой фонд, для чего оформляются согласования с собственниками, оформляются соответствующие протоколы, при положительном решении администрации, соответствующие изменении вносятся в Росреестр.

Общедомовые

В соответствии со статьей 36 Жилищного Кодекса РФ, определяется понятие общедомового имущества, которое принадлежит всем собственникам многоквартирного жилого дома. Это достаточно обширный перечень объектов, к которым относятся:

лифты и шахты;
техэтажи и чердаки;
подвалы;
лестничные конструкции;
придомовая территория, различная инфраструктура и иное имущество, площади для культурного досуга, спортивных и детских площадок и т.д.

Пристройки

Пристроенные нежилые помещения подразделяются на:

централизованные, которые построены и введены в эксплуатацию непосредственно застройщиком, имеют изначальное предназначение под размещение магазинов, салонов, прачечных;
нецентрализованные. Могут принадлежать физическим или юридическим лицам, могут быть построены и эксплуатироваться только после получения разрешений от всех жильцов, получения согласований в администрации и иных инстанциях.

Часть 3 статьи 36 ЖК РФ определяет, что вариант уменьшения общедомовой территории, строительство и эксплуатация коммерческих объектов, возможны с согласия всех жильцов, после проведения общего собрания и оформления соответствующего протокола.

Подразделение нежилых помещений согласно их целевому назначению:

торговые площадки, магазины по продаже разнообразных товаров, аптеки;
офисные;
административные;
образовательные, школы изучения иностранных языков, частные детские сады;
стоматологические, дерматологические и другие медицинские кабинеты;
кафе, другие объекты общепита, развлечений.

При определении возможного целевого использования нежилого помещения, следует руководствоваться не только федеральным, но и региональным законодательством, отдельными решениями и актами местных администраций. Нередко в жилых многоквартирных домах запрещено размещать развлекательные заведения, а также и иные, например, со временем работы позднее 23 часов.

Наиболее оптимальным вариантом, является использование нежилых помещений для тех целей, которые так или иначе будут полезны жителям, повысят комфорт жизни в доме.

Это могут быть:

садики и клубы для детей, языковые школы;
магазины продуктов, одежды, различных хозтоваров;
салоны красоты и СПА-центры;
аптеки.

Какие требования выдвигаются к нежилым помещениям в многоквартирных жилых домах

Эксплуатация нежилых помещений должна осуществляться в соответствии со строгими правилами по:

безопасности;
противопожарной защите;
санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Критерии и правила, отдельные параметры норм установлены законодательными требованиями. Они могут отличаться для объектов различных типов, однако есть и ряд общих правил:

обеспечение доступа, отдельный вход, который не должен проходить через подъезд дома;
отдельная система вентиляции, в случая расположения объектов общепита, производственного и иного оборудования;
уровень электромагнитного излучения не должен быть более 300 ГГц, для инфразвука верхний предел составляет 16 Гц;
работа установленного оборудования и инженерных коммуникаций не должны создавать дискомфорта жильцам;
обеспечение доступа к водопроводу, канализации, электросети для проведения их технического обслуживания и ремонта.

Противопожарные требования

Одними из основных требований, которые предъявляются к нежилым помещениям, являются противопожарные. Они регламентируются требованиями СНиП 21-01-97. Необходимо обеспечить:

современную систему пожаротушения;
датчики огня и дыма, противопожарную сигнализацию;
противопожарные выходы, не допускается их захламление, перекрытие торговыми стеллажами или иной мебелью;
план эвакуации, оформленный по всем правилам и размещенный на видном месте.

Какие обязательства налагаются на собственников и эксплуатантов нежилых помещений

К основным обязанностям собственников и арендаторов нежилых помещений в многоквартирных жилых домах относятся:

соблюдение целевого предназначения объекта, отображенного в соответствующих документах, разрешениях на магазины, кафе, салоны;
строго соблюдать требования закона о тишине, часы действия которого могут различаться для того или иного региона;
установка счетчиков потребляемой воды, электричества, своевременная передача их показаний;
оплата аренды, коммунальных и других платежей в установленные сроки;
заключить договоры с обслуживающими организациями, в частности по вывозу мусора;
строго следить за соблюдением интересов жильцов, не допускать порчи или нецелевого использования общедомового имущества.

Какая ответственность наступает за несоблюдение правил эксплуатации нежилых помещений в многоквартирных жилых домах

Размеры начисляемых штрафов также указаны в законодательных актах, зависят от видов допущенных нарушений, а также собственников и арендаторов, в качестве которых могут выступать частные лица, индивидуальные предприниматели, ООО и организации иных форм собственности. Размеры штрафов за несоблюдение:

пожарной безопасности: от 15 000 р. для ответственных лиц до 200 000 р. для организаций;
нарушение норм санитарии: от 2 000 р. до 20 000 р. организациям, а также возможна приостановка деятельности сроком до 90 суток.

Особенности сделок с нежилыми помещениями в многоквартирных домах

Существует несколько вариантов, которые позволят стать собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме. К основным из них относятся:

приобретение на этапе строительства здания у застройщика;
покупка у физических или юридических лиц на вторичном рынке;
приватизация объектов согласно действующим правилам;
покупка квартир на первых и цокольных этажах, последующий перевод в нежилой фонд.

Во всех случаях необходимо соблюдение норм и правил действующего законодательства, учет интересов жильцов, забота об общедомовом имуществе. В случае нарушений сделка может быть оспорена, вплоть до полной отмены через суд.

Тем, кто собирается приобретать нежилые помещения в многоквартирных жилых домах под открытие магазина, химчистки, образовательного центра, пункта услуг, а также и других моментов, следует предварительно проконсультироваться с юристами. Эксперты произведут проверку и оценку объектов, возможных рисков, после чего подготовят пакет документов для проведения сделки, обеспечат консультативную и юридическую поддержку на всех этапах.