Налог с продажи коммерческой недвижимости

Купля-продажа коммерческих объектов занимает значительную долю рынка недвижимости. Данная сфера обладает рядом особенностей, в том числе касающихся правил оформления сделок и налогообложения. Рассмотрим основные нюансы и возможные подводные камни, как для продавцов, так и покупателей.

Изображение от Freepik: https://clck.ru/3AxhrG

Какие объекты недвижимости относятся к коммерческим

Существует общепринятая классификация, определяющая жилые и коммерческие объекты недвижимости. Критерии определены в соответствующих законах и нормативных актах. Коммерческими являются те объекты, которые не предназначены для проживания, служащие для извлечения прибыли. К основным видам относятся:

офисные и бизнес-центры, которые имеют собственную классификацию. От ультрасовременных «А+» до «С», располагающихся в старых НИИ и иных зданиях;
магазины на первых этажах жилых домов и отдельностоящие. От небольших торговых точек до супермаркетов и торговых центров;
складские комплексы, также классифицируемые по классам;
производственные, предполагающие размещение различного оборудования, требующие силовых линий 380В и ряда других дополнительных коммуникаций, отсутствующих в обычных зданиях;
универсальные, под размещение банков, химчисток и прачечных, кафе и ресторанов.

Успешное ведение бизнеса в современном мире во многом связано с правильным выбором локации, покупки соответствующего объекта недвижимости, либо же его аренды. Совершение сделок зачастую совершается с привлечением заемных средств, есть даже такое понятие, как коммерческая ипотека.

Какие документы необходимы для совершения сделок с коммерческой недвижимостью

Купля-продажа всех видов недвижимости, включая и коммерческую, осуществляется по строго установленным правилам. Для совершения сделки в общем случае будут необходимы следующие документы:

Выписка из ЕГРН. В ней содержится основная информация о недвижимости, ее характеристики и параметры, дата постановки на кадастровый учет, данные о собственнике, возможные обременения, наложенные судебными или иными государственными органами. Есть возможность получить бумажный вариант выписки, а также и электронной, через сайты и онлайн-сервисы Госуслуг и Росреестра.
Технические документы, в том числе технический паспорт и кадастровый план. Все данные, планировка, площадь и другие параметры должны отвечать реальным.
Договоры обслуживания от различных организаций по электроснабжению, водоснабжению и канализации, газоснабжению.
Договор купли-продажи, составленный по установленной форме.

Какие документы необходимы продавцу

Список документов будет различаться в зависимости от того, кто владеет коммерческим объектом и совершает сделку — физическое лицо или организация. Для физлиц нужен паспорт и заявление о согласии от супруги или супруга. Для индивидуальных предпринимателей также понадобится оформленная выписка из ЕГРИП. Что касается юридических лиц, то для них необходимы:

выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая законность работы компании на рынке. Срок действия данного документа составляет всего день, поэтому зачастую заказывают несколько экземпляров;
паспорт для руководителя или уполномоченного представителя компании, с документом о назначении на руководящую должность, протоколом собрания акционеров;
если компания имеет коллективный руководящий орган, то необходимо решение совета директоров;
устав компаний;
справка о сумме сделке, которая будет относиться к крупной, если превышает стоимость активов компании на 25% и более;
финансовая отчетность и выписки, подтверждающие отсутствие налоговой и других видов задолженностей.

Если сделку будет проводить представитель, то доверенность также должна быть оформлена по установленной форме и быть заверена нотариально.

Какие документы необходимы покупателю

Понадобится паспорт, заявление на регистрацию права собственности. Если сделку проводит компания, то не обходимо решение руководства. При покупке в кредит, необходим соответствующий договор от банка.

Особенности проведения сделок купли-продажи коммерческой недвижимости

Подготовка и проведение сделок может осуществляться сторонами напрямую, либо же с привлечением посредников в лице агентов по недвижимости или представителей профильных юридических компаний. Предварительно согласовываются все детали и различные аспекты, зачастую подписывается договор о намерениях.

Основной договор купли-продажи оформляется в строгом соответствии с действующими правилами и требованиями законодательства. В документе указана вся необходимая информация про объект коммерческой недвижимости, а также сумма сделки, паспортные данный или информацию о юридическом лице для каждой из сторон. Многие стараются занизить реальную сумму сделки и сэкономить на налогах. Однако делать этого не рекомендуется, так как именно такой будет сумма выплаченного возмещений в случае расторжения договора по тем или иным причинам. После подписания договора, необходимо зарегистрировать объект в Росреестре и завершить передачу прав собственности, для чего подаются заявления от каждой из сторон.

Какой налог необходимо платить с продажи коммерческой недвижимости

По соответствующим требованиям законодательства налог уплачивает продавец, который, после проведения сделки, получает дополнительный доход. Для физических лиц он составляет 13%, а если речь идет о нерезидентах, то ставка выше, равна 30%.

Есть ряд нюансов и исключений из правил, в том числе освобождение от уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости, если срок владения ею составляет от 5 лет и более. Налоговая база берется из договора купли-продажи. В том случае, когда сумма меньше кадастровой, применяется коэффициент 0.7.

Налоги для юридических лиц рассчитываются по-иному, составляя от 6% до 20%, в зависимости от того, какая система налогообложении применяется для компании.

Итоги

Проводить сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости нужно с предельной внимательностью ко всем документам и подписываемым договорам, с правильным расчетом и уплатой налогов. Это поможет быстро вступить в права собственности, начать эксплуатировать объект и получать прибыль, избежать рисков оспаривания сделки в суде, наложения штрафов со стороны налоговой и других государственных органов.